As mudanças na lei do inquilinato em 2024 vieram para aprimorar a legislação anterior. Essa lei foi criada para oferecer maior proteção aos inquilinos, garantindo seus direitos e promovendo um equilíbrio nas relações entre locatários e proprietários de imóveis.
A seguir, apresentamos os principais direitos e deveres, e outras condições, estabelecidas pela nova legislação do inquilino, lei 8.245/91. Vamos aprender mais?
Contexto e alterações da nova lei do inquilinato
As novas mudanças da lei do inquilinato entraram em vigor a partir de 25 de janeiro de 2024, aplicando-se tanto a contratos antigos quanto a novos.
Mas quais são as mudanças que realmente ocorrerão com as alterações na lei do inquilino?
Uma das principais alterações é que inquilinos com aluguel em atraso poderão ser alvo de uma ação judicial de despejo, com um prazo de 15 dias para desocupar o imóvel, caso não tenham garantia locatícia.
Vale ressaltar que, o prazo de 30 dias se aplica ao despejo se não houver a substituição do fiador que tenha se exonerado.
Segundo o advogado Hamilton Quirino, a ação só poderá ser suspensa se o saldo devedor for quitado dentro desses prazos, a partir da notificação. Nesses casos, o inquilino não poderá ter mais atrasos durante um período de 2 anos, sob risco de despejo imediato.
Atualmente, a legislação exige que o inquilino receba dois mandados judiciais, o que resulta em um tempo médio de 14 meses para a retomada do imóvel.
Com as novas regras, acredita que esse tempo médio será significativamente reduzido, passando para cerca de quatro meses. Embora algumas pessoas possam pensar que o proprietário é o principal beneficiado, ressaltamos que o novo código traz vantagens para ambas as partes.
As mudanças na lei do inquilinato
Sobre as principais alteração na lei do inquilinato, podemos trazer:
Direito à Habitação Digna
Pois bem, os inquilinos têm o direito de residir em imóveis que estejam em boas condições para habitação.
O que implica que o imóvel alugado deve fornecer mínimas condições de segurança, saúde e conforto. Se houver problemas estruturais ou falhas que afetem o uso do imóvel, é dever do proprietário realizar os reparos necessários.
Direito à Privacidade
A nova legislação reforça o direito do inquilino à privacidade. O proprietário não pode acessar o imóvel sem a permissão do inquilino, exceto em emergências ou para manutenções previamente acordadas.
Sendo que violações a esse direito podem resultar em ações legais contra o locador.
A nova lei de 2024 enfatiza que visitas para inspeção ou manutenção devem ser agendadas com antecedência e contar com a autorização do inquilino.
Direito a um Contrato Formal
Da mesma forma, todos os contratos de locação devem ser feitos por escrito, detalhando claramente os direitos e obrigações de ambas as partes.
O contrato de aluguel deve incluir informações como o valor do aluguel, ajustes, duração do aluguel e condições de rescisão, garantindo transparência e segurança para inquilinos e proprietários.
Sobre o Depósito de Garantia
Os inquilinos têm o direito de fazer um depósito de segurança no início do aluguel, geralmente equivalente a 3 meses de aluguel, como garantia.
A lei do inquilinato de 2024 reafirma que esse depósito deve ser devolvido ao inquilino ao fim do contrato, exceto em casos de danos no imóvel que necessitem reparos ou dívidas pendentes.
Rescisão do Contrato
Agora, os inquilinos podem solicitar a rescisão do contrato antes do término acordado, desde que sigam as condições estipuladas no documento.
A nova legislação flexibilizou alguns aspectos desse processo, facilitando a desocupação do imóvel em situações justificadas, como mudanças de cidade por motivos profissionais ou de saúde.
Direito à Sublocação
A nova lei permite que o inquilino, com a autorização do proprietário, subloque o imóvel, total ou parcialmente.
Ou seja, essa alteração oferece maior flexibilidade ao inquilino, que pode buscar alternativas se não conseguir cumprir integralmente com as obrigações do aluguel, sendo necessário que a sublocação esteja regulamentada em contrato.
Obrigações dos Proprietários
Além de garantir os direitos dos inquilinos, a lei de 2024 também estabelece responsabilidades para os proprietários, visando assegurar uma relação justa entre as partes.
Obrigações dos inquilinos
Segundo Cauê de Souza Carvalho, gerente tributário do Grupo Crowe Macro, a reponsabilidade dos impostos e taxas do imóvel é do inquilino, se isso for acordado no contrato.
Essa é uma obrigação prevista, trazida com as novas mudanças.
Outras alterações trazidas pela lei do inquilinato
Dentre outras mudanças que constam na lei do inquilino, temos:
Condições de Habitação
Vale lembrar que, os proprietários devem entregar o imóvel em condições adequadas para habitação, conforme a legislação.
Isso inclui assegurar que todas as instalações elétricas, hidráulicas e estruturais estejam funcionando corretamente. Se houver problemas antes ou durante a locação, o proprietário deve providenciar os reparos imediatamente.
Manutenção e Reparos
É responsabilidade do proprietário realizar a manutenção em situações que envolvam problemas estruturais ou de grande porte, como infiltrações ou problemas no telhado.
Então, pequenos reparos, como troca de lâmpadas, ficam a cargo do inquilino.
Documentação Legal
Sobre os documentos, os proprietários têm a obrigação de fornecer ao inquilino toda a documentação legal referente ao contrato de locação, incluindo o contrato assinado, recibos de pagamento e cópias das garantias.
Essa documentação é fundamental para formalizar a relação e evitar mal-entendidos.
Penalidades por Rescisão Antecipada
Se a rescisão do contrato ocorrer sem justificativa ou fora das normas estabelecidas, pode haver a aplicação de multas. Lembrando que, em geral, os contratos de aluguel são de 30 meses.
No entanto, a nova lei de 2024 determina que essas penalidades devem ser proporcionais e limitadas, para não prejudicar excessivamente uma das partes.
O valor da multa deve estar especificado no contrato, geralmente correspondendo a 3 meses de aluguel, embora possa variar de acordo com o acordo.
No mais, sobre os principais direitos dos inquilinos incluem o direito a uma habitação digna, à privacidade, à devolução do depósito de segurança e à rescisão do contrato em situações justificadas.
Conclusão
Por fim, a nova lei do inquilino trouxe importantes atualizações que beneficiam tanto inquilinos quanto proprietários, proporcionando maior clareza e segurança jurídica para as partes.
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