O contrato de locação de imóvel é uma prática recorrente em milhares de moradias brasileiras. Ou seja, entre aqueles que ainda não podem comprar um imóvel próprio, ou até mesmo para as pessoas que costumam se mudar com determinada frequência. Talvez você não conheça a lei do inquilinato e as normas sobre locador e locatário.
Mas você sabia que há uma lei destinada exclusivamente ao aluguel? Sim, é a lei 8245 91. E, a partir dela, dois termos muito populares, o inquilino e o proprietário, têm direitos e obrigações.
Neste artigo serão destrinchadas as diferenças entre estes dois termos. E também, como funciona a Lei do Inquilinato e os deveres referentes ao aluguel de um imóvel. Afinal, saber mais sobre esses aspectos o ajudará a evitar dores de cabeça no futuro.
Para saber mais detalhes, basta ler até o final deste artigo.
Afinal, qual é a diferença entre locador e locatário?
Como explicado acima, estas são as duas nomenclaturas para as expressões populares “inquilino” e “proprietário”. Contudo, de acordo com a Lei do Inquilinato, locador e locatário, são, respectivamente, os termos mais adequados.
E o que isso significa no bom português? Confira!
Locador
O locador é aquele que possui determinado imóvel, inclusive a escritura, ou é o representante legal. Ele, portanto, o cede para outra pessoa por meio de um contrato legal de locação. Ou seja, é aquele que aluga a casa, apartamento ou kitnet.
Geralmente pode ser uma pessoa, uma imobiliária ou até mesmo uma empresa. Vale a pena destacar que se o locador for casado, o (a) cônjuge também será parte do contrato.
Locatário
O locatário é a pessoa que alugará o imóvel do locador por um determinado período previsto no contrato. Assim, ele também é conhecido como inquilino.
Para que este contrato seja firmado, mensalmente deve ser realizado o pagamento relativo ao aluguel. Além disso, ele é responsável por taxas como IPTU, contas de água e luz. O locador também deve prezar pelo bom estado do imóvel.
Válido lembrar que a previsão destes pagamentos deve constar no contrato. Além disso, o locatário não precisa ser exatamente uma pessoa física. Os PJs (pessoas jurídicas) também podem locar uma propriedade.
Agora você já sabe a diferença entre locador e locatário.
Há ainda outro sujeito relacionado diretamente ao locatário: o fiador. Mas quem é ele? Veja a seguir.
Fiador
O fiador pode ser uma pessoa, uma organização, um valor referente ao pagamento, conhecido como caução, ou um seguro fiança concedido pelo banco, por exemplo.
Ele é utilizado caso o locatário falte com o pagamento do aluguel. Então, há três situações comuns. Confira a seguir.
- Em primeiro lugar, há uma pessoa, seja física ou jurídica, que põe o próprio imóvel como garantia de pagamento.
- Em segundo lugar, está o famoso caução, que é um valor depositado para o locador. É uma segurança garantida ao locador, caso o locatário produza algum prejuízo ao imóvel ou falte com alguma mensalidade.
- Em terceiro lugar, mencionamos o seguro fiança. Em geral, este último é acertado com um banco ou uma seguradora.
Com o significado destes três termos, agora é possível seguir em diante. Saiba, agora, o que é a Lei do Inquilinato.
Locador e locatário na Lei do Inquilinato
Primeiramente, o que significa esta lei de locação? Em resumo, a lei de 1991 é a que regula o mercado de aluguéis residenciais ou comerciais. Dessa forma, é essencial que locador, locatário e fiador a conheçam.
A partir dela, o direito de cada um é resguardado. E a lei tem itens importantes que serão abordados, como, por exemplo, o término do contrato.
Em 2010, a lei sofreu uma importante alteração neste aspecto. Mas qual foi? Veja abaixo.
Contrato de aluguel
Em 2010, o contrato teve uma mudança bastante significativa. Portanto, vamos ver quais foram as modificações?
Sobre a devolução do imóvel, esse é provavelmente o item mais importante do contrato. Desde 2010 há duas formas de contrato: com tempo determinado e sem data de saída.
No primeiro caso, a renovação é automática. Portanto, caso o locatário não manifeste mais desejo em continuar com o aluguel, é necessário mostrar desinteresse.
Já o segundo caso ocorre quando há a falta de pagamento do aluguel de imóveis ou de taxas como IPTU. Ou seja, o inquilino deve devolver o imóvel em até 15 dias. Entretanto, fica vedado ao locador que o despejo seja realizado de forma pública.
Quanto ao despejo, também há mudança: o locatário deve sair do imóvel em até 30 dias.
Despesas extras
Vale a pena destacar que, pela lei do inquilinato, se houver alguma despesa extra, além das taxas do condomínio, como é o caso de reformas prediais, cabe ao locador arcar com estes custos, e não o inquilino.
Para reforçar, a previsão das despesas extraordinárias está no artigo 22 e inclui, por exemplo:
- reformas na estrutura predial;
- pinturas;
- iluminação;
- indenizações de trabalho;
- instalações de segurança;
- decoração e paisagismo;
- fundos de reserva.
Renovação automática
A presente lei também dispõe sobre a renovação automática do aluguel. Caso o locatário não se manifeste ao fim do período em vigor do contrato, entende-se que há aceitação para que seja renovado, a menos que alguma parte se manifeste.
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Mudança do imóvel
Se o locatário decidir sair do imóvel antes do fim do contrato, ele precisa avisar 30 dias antes por meio formal. Pode ser, por exemplo, uma carta escrita e enviada ao locatário ou à imobiliária.
Contudo, se o inquilino não faça esse aviso, terá que arcar com multa, que pode ser de até uma mês do valor do aluguel.
Defeitos no imóvel
Se o imóvel apresentar defeitos, como problemas de encanamento, azulejos quebrados, infiltração ou problemas elétricos, a responsabilidade é do locatário. Entretanto, a exceção é quando estes problemas são causados pelo locador.
Atraso no aluguel
Depois de quanto tempo o locatário pode pedir o imóvel de volta, se houver atrasos no aluguel? Após a assinatura do contrato de locação, se o inquilino com atrasos não devolver o imóvel após 15 dias, apenas com uma ação de despejo é possível ter o imóvel de volta. Entretanto, o tempo pode variar de acordo com a negociação das partes.
Furto no imóvel
E no caso de furto no imóvel enquanto o locador não está presente? Quem terá que pagar pelos danos?
Quanto a esta questão, não há uma previsão específica na lei do inquilinato. Porém, o Judiciário entende que não cabe ao locador o prejuízo. Portanto, o ideal é que haja diálogo para resolução amigável. E, se não for possível, existe a opção de buscar a opção judicial.
Obrigações do locador e locatário
Após esta breve análise sobre a devolução do imóvel, é importante saber quais são os deveres do locador e locatário. Alguns serão citados aqui, mas a lei na íntegra está disponível neste link, caso queira se aprofundar mais.
Deveres do locador
É dever do locador:
- Garantir que o imóvel alugado esteja em condições para tal.
- Fornecer ao inquilino os recibos do aluguel.
- Caso o inquilino inquira, fazer uma análise detalhada do imóvel antes da entrega das chaves.
- Se houver instalação de sistema de segurança como câmeras, de incêndio, de telefonia ou até mesmo de internet, essa responsabilidade pertence apenas a ele.
- Se responsabilizar por qualquer defeito ou avaria antes da locação.
- Pagar as despesas extraordinárias do condomínio, como obras de acréscimo.
Deveres do locatário
É dever do locatário:
- Garantir o pagamento do aluguel no dia acordado com o proprietário. Ou seja, caso não haja uma data específica, o dinheiro deve ser depositado até o sexto dia útil do mês vencido.
- O inquilino não pode modificar a estrutura da casa sem a autorização do locador.
- Danos feitos por familiares, visitantes ou dependentes devem ser reparados pelo locatário.
- Pagar as contas de luz, água e telefone. Assim como as taxas, por exemplo IPTU.
- Zelar pela casa como se fosse a dele.
- Na devolução da casa entregar o imóvel no mesmo estado que o recebeu.
É importante que estes deveres estejam bem discriminados no contrato. Portanto, ao redigir, é necessário clareza e entendimento entre ambas as partes.
Obviamente, a lei permite que modificações sejam feitas, com devido limite, para que o contrato de aluguel seja bom para o locatário e para o locador.
Conclusão
Por fim, neste artigo foram revistas as nomenclaturas referentes a locador e locatário. E, portanto, também vimos as suas diferenças. Além disso, foi possível saber, ainda que basicamente, sobre a Lei do Inquilinato e a mudança ocorrida em 2010.
Essa mudança diz respeito à devolução do imóvel e como o processo ocorre no contrato de locação.
Da mesma forma, falamos sobre os deveres que o proprietário e inquilino devem cumprir para que haja uma convivência pacífica.
Ficou com alguma dúvida sobre a relação entre locador e locatário? Por favor, escreva nos comentários.
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