Vistoria de entrada e saída: guia para a imobiliária

A discussão sobre quem paga o reparo quase sempre surge no dia da entrega das chaves, mas a causa está no dia em que o inquilino entrou.

Sua imobiliária já viveu uma discussão na devolução do imóvel?

Se você chegou até este artigo, provavelmente está em uma destas situações:

• recebe o imóvel de volta e não sabe se determinado dano já existia na entrada;
• depende de fotos soltas, tiradas por pessoas diferentes, para provar o estado do imóvel;
• enfrenta divergência entre proprietário e inquilino sobre o que é desgaste normal e o que é dano;
• não tem um modelo padrão de laudo e cada vistoria sai de um jeito;
• perde tempo procurando o laudo antigo quando o contrato termina.

Se alguma dessas situações parece familiar, este artigo foi escrito para você.

O que a lei diz sobre o estado do imóvel

A Lei do Inquilinato não exige um laudo em todo contrato, mas ela dá o caminho. O locador deve entregar o imóvel em condições de servir ao uso a que se destina e, se o locatário pedir, fornecer uma descrição detalhada do estado do imóvel, com os defeitos existentes, conforme o artigo 22 da Lei 8.245/91.

Na saída, a regra muda de lado. O locatário deve devolver o imóvel no estado em que o recebeu, sem contar o desgaste do uso normal, de acordo com o artigo 23 da mesma lei. Também precisa avisar o locador de imediato sobre danos cuja reparação caiba a este e responde pelos danos que ele mesmo causar.

Ou seja, tudo depende de saber como o imóvel estava no começo. Sem registro da entrada, a comparação da saída vira opinião.

Passo 1: padronize um modelo de laudo

Antes de fazer a primeira vistoria, defina um modelo único para toda a carteira. Assim, qualquer pessoa da equipe preenche do mesmo jeito, e o laudo de um imóvel pode ser comparado com o de outro.

O modelo precisa trazer, no mínimo:

• identificação do imóvel, do locador e do locatário;
• data da vistoria e quem acompanhou;
• lista de cômodos, com itens fixos e itens móveis, se houver;
• espaço para estado de conservação e observações de cada item;
• leitura dos medidores de água, energia e gás;
• relação das chaves e controles entregues.

Um aplicativo de vistorias ajuda a manter esse padrão. O Vistoriador, da Widesys, organiza o registro por cômodo e gera o laudo em PDF automaticamente, então todo laudo sai com a mesma estrutura.

Passo 2: registre cada cômodo, item por item

Percorra o imóvel sempre na mesma ordem, por exemplo, da porta de entrada até a área de serviço. Em cada cômodo, olhe paredes, teto, piso, portas, janelas, pontos elétricos, torneiras, ralos e armários.

Descreva com palavras simples: “pintura com marca de arrasto na parede da sala” diz mais do que “pintura regular”. Evite termos vagos, porque eles abrem espaço para duas leituras diferentes.

Passo 3: tire fotos com data e legenda

A foto reforça o texto, mas só ajuda se for identificável. Por isso, fotografe o conjunto de cada cômodo e depois cada detalhe relevante, como trincas, manchas, riscos e peças soltas.

Cada imagem precisa ter data e uma legenda que aponte onde ela foi tirada. Além disso, mantenha as fotos no mesmo arquivo do laudo, e não espalhadas em celulares da equipe. No Vistoriador, as fotos e as anotações ficam organizadas por ambiente e funcionam mesmo sem internet, sincronizando com o sistema quando a conexão volta. Isso ajuda em prédios com sinal fraco.

Passo 4: confira funcionamento, não só aparência

Abra e feche portas e janelas, teste interruptores, tomadas, chuveiro, descarga e torneiras. Anote o que funciona e o que não funciona.

Esse cuidado evita um erro comum. O inquilino devolve o imóvel e diz que o defeito já existia, mas o laudo só falava da aparência.

Passo 5: colha a assinatura das duas partes

O laudo ganha força quando locador, ou a imobiliária representando o locador, e locatário concordam com o conteúdo. Dê ao inquilino um prazo curto para conferir o documento e registrar discordâncias por escrito.

Se ele apontar algo que a equipe não viu, inclua no laudo, com nova foto. Assim, o registro final reflete as duas leituras. Com o aplicativo, o inquilino e o vistoriador assinam o laudo de forma digital, e o documento segue por e-mail e WhatsApp, sem papel para perder.

Como fazer a vistoria de saída

Na saída, use o mesmo modelo e percorra o imóvel na mesma ordem. Compare item por item com o laudo de entrada, com o laudo em mãos. No Vistoriador, a vistoria de saída pode ser conferida com a de entrada do mesmo contrato, e as fotos das duas datas aparecem lado a lado, o que facilita enxergar o que mudou.

Separe desgaste normal de dano

O desgaste do uso normal, que a lei exclui da conta do locatário, é diferente de um dano. Em geral, o tempo e o uso comum deixam sinais como pintura mais opaca ou pequenas marcas de uso. Já um furo grande, uma peça quebrada ou uma mancha por mau uso apontam para dano.

A fronteira nem sempre é clara. Por isso, a comparação com o laudo de entrada, as fotos e o que o contrato prevê pesam mais do que a impressão de quem vistoria. Em caso de divergência que não se resolve, o caminho é um advogado de confiança do proprietário.

Considere o tempo de locação

Um imóvel alugado por cinco anos tem desgaste maior do que um alugado por cinco meses. Essa diferença precisa aparecer na conversa. Caso contrário, o inquilino sente que paga pelo tempo, e o proprietário sente que perde valor.

Registre também as benfeitorias

Se o inquilino fez obras ou instalações, anote. A Lei do Inquilinato trata de modo diferente as benfeitorias necessárias, úteis e voluptuárias, e a indenização depende do tipo e da autorização do locador. O registro da vistoria ajuda a discutir o assunto com base em fatos.

Guarde tudo no cadastro do contrato

De nada adianta fazer um bom laudo se ele se perde. Por isso, o laudo de entrada, as fotos e as assinaturas precisam ficar ligados ao contrato, à vista de quem for atender o caso daqui a dois ou três anos.

Um CRM organizado ajuda nesse ponto, pois mantém o histórico de cada imóvel e de cada contrato no mesmo lugar. Além disso, a data de fim de contrato pode virar um lembrete para agendar a vistoria de saída com antecedência. O Vistoriador também liga a vistoria de entrada ao contrato de locação e avisa quando a próxima vistoria, como a de conferência durante a locação, for devida. O mesmo cuidado vale para o reajuste anual do aluguel, que também depende de datas e registros em dia.

Perguntas frequentes

A vistoria de entrada é obrigatória por lei?

A Lei do Inquilinato não fala em laudo obrigatório. Ela prevê que o locador forneça uma descrição do estado do imóvel quando o locatário pedir. Na prática, o laudo de entrada é a forma mais segura de cumprir essa previsão e de provar o estado do imóvel. Confira sempre o que o contrato estabelece.

O que fazer se o inquilino não concorda com o laudo?

Dê a ele um prazo para conferir e registrar por escrito o que discorda. Acrescente ao laudo as observações e as fotos que sustentam cada ponto. Se a divergência continuar, vale buscar orientação jurídica antes de qualquer cobrança.

Quem paga o reparo de um dano encontrado na saída?

Em regra, o locatário responde pelos danos que causou, segundo o artigo 23 da Lei 8.245/91. O desgaste do uso normal fica fora dessa conta. A classificação de cada caso depende do laudo, das fotos e do contrato, e uma dúvida mais séria deve ir a um advogado.

Conclusão

A devolução das chaves só é tranquila quando o início da locação foi bem registrado. Um modelo padrão, fotos com data, teste de funcionamento e assinatura das duas partes tiram a discussão do campo da opinião e a levam para o campo dos fatos. Na saída, a comparação item por item com o laudo de entrada faz o resto.

Nosso sistema de gestão imobiliária reúne CRM, locação, financeiro e vistoria em uma única plataforma, ajudando sua equipe a manter laudos, fotos e datas de cada contrato organizados em um só lugar. O aplicativo Vistoriador é gratuito nas lojas para iOS e Android e funciona com uma conta Widesys ativa.

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