Até hoje, quando um boleto de aluguel é pago, o dinheiro passa inteiro pela conta da imobiliária antes de qualquer imposto ser calculado e recolhido. O split payment muda essa lógica: o banco separa a parte do imposto no exato momento do pagamento, e só o valor líquido chega ao destino.
Sua imobiliária já ouviu falar disso?
Se você chegou até este artigo, provavelmente está em uma destas situações:
- ouviu falar de “split payment” mas não sabe se isso já está em vigor ou ainda é só previsão.
- tem boletos que juntam aluguel, condomínio e IPTU no mesmo valor, sem saber se isso vai gerar problema com o novo sistema.
- quer entender se vai perder o dinheiro do imposto que hoje “fica” na conta até a data de pagamento da guia.
- não sabe quais sistemas vão precisar de atualização técnica pra lidar com essa mudança.
- está buscando separar o que é regra confirmada do que ainda depende de regulamentação futura.
Se alguma dessas situações parece familiar, este artigo foi escrito para você.
O que é o split payment, na prática
O split payment é o mecanismo previsto nos artigos 31 a 35 da Lei Complementar nº 214/2025. Ele determina que o IBS e a CBS sejam segregados e recolhidos automaticamente no momento em que o pagamento é liquidado, não depois, como acontece hoje. Segundo o texto da lei, o procedimento padrão (art. 32) prevê que o sistema de pagamento consulte, em tempo real, os débitos da operação antes de liberar os recursos ao fornecedor. Assim, retém apenas o valor efetivamente devido de IBS e CBS. Na prática, quando o inquilino paga o boleto ou faz o Pix do aluguel, o próprio sistema bancário identificará a parcela do imposto embutida na transação. Em seguida, envia esse valor diretamente ao sistema de arrecadação. Apenas o valor líquido chega à conta da imobiliária ou do proprietário.
Isso elimina o que o tributarista Thiago Santana, do Barroso Advogados Associados, chama de etapa intermediária do recolhimento. Hoje, o valor do imposto fica temporariamente disponível na conta da empresa até a data de pagamento da guia. Com o split payment, essa “gordura” de caixa deixa de existir.
Calma: o split payment ainda não está ativo em 2026
Esse é o ponto que mais gera confusão, e vale reforçar com clareza: o split payment não está em operação em 2026. Este ano é apenas de fase de testes do IBS e da CBS, com alíquotas simbólicas de 0,9% e 0,1% respectivamente, sem qualquer segregação automática de valores acontecendo nas transações reais, segundo o Contabeis.
O que já é oficial é a base técnica: em maio de 2026, a Receita Federal e o Comitê Gestor do IBS publicaram o Ato Conjunto RFB/CGIBS nº 2/2026, autorizando a divulgação do manual de integração e da documentação técnica da Plataforma Pública do Split Payment, conforme comunicado pelo Ministério da Fazenda. Ou seja, o sistema está sendo construído tecnicamente agora, mas ainda não está funcionando nas transações do dia a dia.
A operação efetiva do split payment está prevista para começar em 2027, inicialmente restrita a operações entre empresas (B2B) e com caráter voluntário, não obrigatório, de acordo com análise do escritório Mattos Filho.
Como o sistema vai funcionar, quando entrar em operação
O Decreto nº 12.955/2026 prevê dois procedimentos possíveis para a segregação do imposto. No procedimento padrão, a Plataforma Pública verifica quanto do IBS e da CBS daquela operação já foi quitado em etapas anteriores da cadeia e retém apenas a diferença ainda devida. No procedimento simplificado, aplica-se direto um percentual pré-definido pela Receita Federal e pelo Comitê Gestor sobre o valor da operação, sem necessariamente refletir o tributo exato incidente naquela venda específica, segundo o Contabeis.
O mecanismo vai abranger boleto, quatro modalidades de Pix, TED, TEF, cartões de crédito, débito e pré-pago, além de voucher, conforme o mesmo decreto. Ou seja, praticamente todos os meios de pagamento usados hoje para cobrar aluguel vão passar por esse processo quando o sistema entrar em operação plena.
O ponto de atenção real para quem administra locação
Aqui está o motivo pelo qual esse tema importa tanto para imobiliárias: é muito comum que o boleto de aluguel reúna, num único valor, o aluguel propriamente dito, o condomínio e o IPTU repassados ao inquilino. Como o split payment vai segregar automaticamente a parcela de imposto embutida na transação, valores que na verdade são reembolso, e não receita tributável do proprietário, correm o risco de sofrer retenção indevida se o boleto não discriminar claramente cada parcela.
Esse problema não é novo: embutir condomínio e IPTU no boleto do aluguel já é fonte comum de confusão contratual mesmo sem reforma tributária nenhuma, desde que a cláusula de repasse esteja prevista no contrato. O split payment não cria essa obrigação de discriminação, mas aumenta bastante o custo de não ter isso organizado, porque agora um boleto malfeito pode gerar retenção de imposto sobre um valor que nunca deveria ser tributado.
O crédito tributário também muda de lógica
Outra mudança relevante: no sistema atual, uma empresa pode aproveitar créditos tributários de etapas anteriores da cadeia. Isso vale mesmo que depois se descubra alguma inconsistência no recolhimento do fornecedor. Com o split payment, essa lógica muda: o crédito só fica disponível quando o tributo correspondente tiver sido efetivamente recolhido à plataforma. Na prática, isso significa que uma imobiliária que presta serviço para outra empresa e depende desse crédito pode ficar com a operação travada. Isso acontece até que o elo anterior da cadeia regularize o próprio recolhimento.
A boa notícia para quem se preocupa com cancelamentos: a Lei Complementar 227/2026 já autorizou a devolução do valor retido por split payment em casos de estorno ou cancelamento de operação. Essa devolução é disciplinada pelo Decreto 12.955/2026 (para a CBS) e pela Resolução CGIBS 6/2026 (para o IBS), segundo o Contabeis.
O que sua imobiliária pode fazer desde já
Revise a composição dos boletos de aluguel
Separe com clareza, no sistema e no contrato, o que é aluguel, o que é condomínio e o que é IPTU repassado. Essa organização evita retenção indevida quando o split payment entrar em operação, e já reduz disputa com inquilino hoje, independente da reforma tributária.
Acompanhe o cronograma sem antecipar pânico
Como o split payment só começa a operar de fato em 2027, e de forma voluntária para B2B nessa primeira fase, não há necessidade de mudança emergencial na operação em 2026. O momento agora é de organização, não de urgência.
Atualize os sistemas de gestão aos poucos
A integração entre sistema de emissão de boletos, notas fiscais e a Plataforma Pública do Split Payment vai exigir adaptação tecnológica. Começar essa atualização antes do prazo obrigatório evita correria de última hora quando o cronograma avançar.
Um sistema de gestão de locação que já organiza a composição de cada boleto por categoria (aluguel, condomínio, IPTU, taxas) facilita a adaptação da sua imobiliária quando o split payment passar a valer, sem precisar reconstruir o processo de cobrança do zero.
Perguntas frequentes
O split payment já está retendo imposto nos boletos de aluguel em 2026?
Não. 2026 é ano de teste do IBS e da CBS, com alíquotas simbólicas e sem segregação automática de valores. A operação efetiva do split payment está prevista para começar em 2027, de forma voluntária e inicialmente restrita a operações entre empresas.
O split payment aumenta o valor do imposto pago sobre o aluguel?
Não. O mecanismo não altera a alíquota do tributo, apenas muda o momento e a forma do recolhimento. O que muda é que o valor do imposto deixa de ficar temporariamente disponível na conta da imobiliária antes do repasse ao Fisco.
Preciso trocar meu sistema de gestão por causa do split payment?
Ainda não é urgente, já que a implementação começa de forma gradual e voluntária em 2027. Mas vale verificar se o sistema atual já organiza os boletos com discriminação clara entre aluguel, condomínio e IPTU, já que essa separação será decisiva para evitar retenção indevida quando o mecanismo entrar em operação.
Conclusão
O split payment é uma das mudanças mais estruturais da reforma tributária, mas ainda não está em vigor. 2026 segue sendo ano de teste, com a operação real prevista só para 2027. O que sua imobiliária pode fazer agora é organizar a casa: separar claramente aluguel, condomínio e IPTU em cada boleto. Também vale acompanhar o cronograma sem antecipar uma urgência que ainda não chegou.
Nosso sistema de gestão de locação organiza a composição de cada boleto e o histórico financeiro por imóvel. Assim, prepara sua imobiliária para as próximas fases da reforma tributária sem sobrecarregar a equipe.
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