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Nova lei de compra de imóveis reduz riscos e burocracia

A nova lei de compra de imóveis, a lei 14.382, de 2022, foi sancionada este ano pelo atual presidente e dispõe sobre o Sistema Eletrônico dos Registros Públicos (Serp).

A ideia é modernizar e tornar os sistemas de cartórios unificados em todo o Brasil. Assim, diversos registros e consultas poderão ser realizados de forma online.

Portanto, a lei influencia o setor imobiliário no que se refere, por exemplo, à dispensa da necessidade de certidões ao adquirir um imóvel.

A norma surgiu após a Medida Provisória 1.085/2021, que foi aprovada pelo Senado em 31 de maio. E a ideia é que o Serp seja instituído até janeiro de 2023 como medida de desburocratização.

Depois dessa data, todas as certidões vão ser extraídas por meio eletrônico ou reprográfico. Isso significa que não haverá necessidade de imprimi-las. Além disso, haverá atendimento remoto online aos usuários.

Dispensa de certidões com a nova lei de compra de imóveis

O artigo 11 da nova lei traz alterações à lei 6.015/1973, que dispõe sobre Registros Públicos, no que se refere aos cartórios que registram imóveis e aos cartórios de registros de documentos.

Quanto às certidões, antes era necessário dispor de um grande número de documentos ao comprar um imóvel.

Agora, com a lei de compra de imóveis atualizada, essas exigências estão simplificadas.

As certidões deverão ser emitidas de forma eletrônica e de acordo com as regras da Corregedoria Nacional de Justiça do Conselho Nacional de Justiça.

Antes, havia a necessidade de retirar pelo menos 10 certidões negativas. Em outras palavras, envolvia os níveis federal, estadual, criminal, fiscal, trabalhista e de família.

A jurisprudência do TJ-SP até então tinha o costume de ressaltar a necessidade de certidões negativas. Com a nova regra, elas não se tornam mais um pré-requisito para a aquisição do bem.

Agora só preciso dispor dos documentos relativos a IPTU, ITBI (compra) e ITCMD (doação).

E, também, a certidão de matrícula. Este documento comprova que o imóvel possui registro de hipoteca, penhora ou alienação fiduciária.

Portanto, dispensa-se a utilização do papel das certidões por um oficial de registro. A matrícula já será suficiente para comprar a aquisição da propriedade, assim como os direitos e restrições sobre o imóvel.

Houve também alteração nos prazos para expedição de documentos na nova lei de compra de imóveis, sendo:

  • Certidão de Inteiro Teor de matrícula ou registro auxiliar em meio eletrônico: 4 horas úteis
  • Certidão da situação jurídica: 1 dia útil
  • Certidão de transcrições e demais casos: 5 dias úteis

As certidões vão deixar de existir?

No caso, a emissão de certidões se torna opcional para quem deseja ter mais segurança se houver algum questionamento no futuro. Inclusive, elas podem ser emitidas de forma gratuita nos portais dos tribunais.

Ou seja, embora não haja obrigatoriedade da emissão de certidões, no mercado provavelmente ainda será costume emiti-las, até porque ainda não existem decisões judiciais estabelecendo que a nova lei seja aplicada.

Com isso, os advogados da área no momento têm certa cautela enquanto não é possível ainda analisar o comportamento do Judiciário.

E, ainda que a nova lei tenha boa recepção entre juízes e no meio judicial, no que se refere à dispensa de certidões, para empreendimentos imobiliários alguns especialistas têm adotado a posição de que seria melhor mantê-las.

Desde 2015, prevalece o entendimento do STJ, quanto ao artigo 54 da lei 13.097, pelo qual as possíveis pendências em relação ao imóvel precisam estar registradas na matrícula.

Além disso, o tribunal estipulou que quem compra o imóvel de boa-fé não pode se responsabilizar por dívidas se não houver nenhuma indicação no documento.

Antes, quando não eram emitidas certidões, tal prática era considerada má-fé. No entanto, com a nova lei de compra de imóveis, incluiu-se o parágrafo 2º no artigo 54, com o intuito de pôr fim à discussão na jurisprudência.

Ou seja, o mencionado parágrafo dispensa de forma expressa a obrigatoriedade de certidões.

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Outras mudanças com a nova lei de compra de imóveis

Vamos ver agora outras mudanças importantes com a lei 14.382/22, no que se refere ao setor imobiliário. Confira abaixo como a norma vai simplificar procedimentos e trazer mais celeridade aos processos.

Redução de riscos

A nova norma diminui os riscos decorrentes de quem adquire um imóvel. O comprador não responderá por dívidas do antigo proprietário, caso a pendência não esteja registrada na matrícula.

A alteração do artigo 54 da lei 7.433, de 1985, contribui para afastar possíveis desavenças judiciais entre o atual proprietário e os antigos credores.

E, também, cabe ao credor a responsabilidade do registro de ações judiciais ou de cobranças na matrícula de quem está com dívidas.

Assim, ao mesmo tempo em que reduz a burocracia, traz mais segurança ao novo comprador, pois fica isento de dívidas de terceiros.

Além disso, o adquirente não fica com a responsabilidade da auditoria sobre a vida do vendedor.

Digitalização

A certidão esclarecedora de ações penais ou cíveis das certidões poderá ser substituída por processo digital.

Agora será possível utilizar assinaturas avançadas, nas hipóteses estipuladas pela Corregedoria Nacional de Justiça.

Além disso, no registro de título físico não será necessário representação, bastando a apresentação de certidão. Os títulos físicos também serão digitalizados.

Extinção do patrimônio de afetação

Com a nova lei de compra de imóveis, haverá extinção automática do patrimônio de afetação.

Para quem não sabe, o patrimônio de afetação é a separação da propriedade, e também dos deveres e direitos vinculados, do patrimônio particular do incorporador.

Assim, a extinção ocorre quando for averbada a construção, entre outros fatores. O item foi vetado pelo poder executivo, devido ao entendimento de que a medida vai contra o interesse público.

Portanto, extingue-se o patrimônio de afetação antes que o imóvel seja entregue, o que pode gerar um passivo referente a indenizações caso a obra permaneça inacabada.

Documentos de apresentação pelo incorporador

O artigo 32 estabelece lista documentos necessários no memorial de incorporação. A redação a respeito dos documentos foi alterada sobre o instrumento de divisão do terreno e a minuta de convenção de condomínio.  

Averbação da construção

Depois que for concedido o habite-se, o incorporador deve averbar a construção de acordo com as frações do terreno. E, também, se responsabiliza por eventuais danos em caso de atraso.

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