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Distrato imobiliário: o que é, como fazer e como funciona a nova lei

Um contrato tem finalidade jurídica de validar determinado acordo. Então, para anular qualquer contrato, é necessário fazer um distrato do contrato. 

A partir disso, o mesmo acontece quando falamos em distrato imobiliário. Profissionais desse segmento precisam entender a fundo como ele funciona, a fim de fazer negociações mais eficientes e evitar prejuízos. 

Infelizmente, esse é um assunto bastante desconhecido por muitos, mas que possui alta relevância; seja para quem deseja comprar um novo imóvel ou para empresas do setor imobiliário. 

Dessa forma, reunimos algumas informações a respeito desse tema. Continue acompanhando a seguir!

Dois homens de roupa social dando um aperto de mão e em frente deles há um contrato sobre a mesa, simbolizando um distrato imobiliário

O que é e como funciona o distrato imobiliário?

Um distrato imobiliário consiste no cancelamento da compra da venda de um imóvel. A decisão pela rescisão do contrato pode surgir de qualquer parte do acordo; comprador ou incorporadora. 

Existem inúmeras razões para que isso aconteça. O cliente pode, simplesmente, desistir da compra do imóvel, ou pode ocorrer descumprimento de cláusulas do contrato por parte da empresa, como o atraso na entrega da propriedade. 

Um fato interessante é que, até 2018, a situação não era regulada. Então, quando um dos envolvidos desejava a rescisão do contrato, era necessário enfrentar um processo judicial, que costumava incluir o pagamento de multas.

Qual a diferença de distrato e rescisão?

Em geral, os dois termos significam a mesma coisa: o encerramento de um contrato feito entre dois ou mais interessados. Contudo, o termo rescisão é utilizado para abordar amplamente os diferentes motivos para o encerramento. 

No caso do distrato, ele pode ser utilizado tanto como distrato por resolução (condição pré-estabelecida) ou resilição (vontade das partes), mas com regras específicas para sua aplicação.

Quando ocorre o distrato imobiliário?

Conforme citamos logo acima, o distrato pode ocorrer quando o comprador desistir da aquisição do imóvel ou quando houver algum descumprimento de norma contratual. 

No segundo caso, normalmente envolve-se a falta de pagamentos. Além disso, o cancelamento do contrato também pode acontecer a partir da decisão mútua de ambas as partes. 

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Qual o valor de um distrato imobiliário?

Pessoas firmando contratos que estão sobre a mesa, representando distrato imobiliário

Na desistência de alguma compra, o interessado tem um prazo de 7 dias — desde que o contrato seja firmado em estandes de vendas e fora da sede da incorporadora. 

Depois desse prazo, entram em vigor as regras do distrato imobiliário. Segundo a lei, há uma cobrança de multa de 25% a 50% dos valores pagos se o comprador desistir do imóvel.

Protegendo-se do distrato imobiliário durante uma negociação

Existem medidas que podem ser adotadas em uma negociação para prevenir o distrato imobiliário. A seguir, veja quais são as principais recomendações. 

  • alinhamento das obrigações: deve-se ressaltar os direitos e responsabilidades que cabem ao comprador e à imobiliária em um processo de compra e venda. Com as questões esclarecidas, as chances de desistência diminuem; 
  • explicação da legislação: explicar ao cliente os pontos referentes à Lei do Distrato Imobiliário ajuda a evitar a rescisão do contrato no futuro. É importante destacar a possibilidade de multa de até 50%, dependendo do regime tributário; 
  • atenção com o pós-venda: o pós-venda é fundamental para garantir que o cliente se sinta seguro e possa resolver problemas. Estruture os pontos do contrato, forneça feedbacks e mostre-se disponível após a mudança para o imóvel.  

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Distrato imobiliário: Lei e regras

Contratos sobre a mesa, uma mulher arrumando alguns deles e a outra assinando um deles, simbolizando o distrato imobiliário

No fim de 2018, a Lei do Distrato Imobiliário possibilitou a regulamentação de cancelamento de contratos imobiliários, entre incorporadoras, construtoras e consumidores.

Antes dessa determinação, inúmeros fatores eram decididos judicialmente. Com a nova Lei, todos os pontos passaram a ser solucionados conforme a legislação. Veja abaixo como funciona e o que diz a lei de distrato imobiliário para os vendedores e compradores:

  • multa de acordo com o regime tributário do imóvel: até 50% para imóveis dentro do regime patrimônio de afetação e até 25% para construção e fora dele;
  • amplo prazo de atraso sem multa: as incorporadoras e construtoras podem atrasar até 180 dias uma obra sem receber qualquer penalidade; 
  • taxa de corretagem: a incorporadora ou a construtora pode reter até 6% do valor pago pelo comprador;
  • prazo de pagamento dos valores: 30 dias para imóveis com patrimônio de afetação e 180 dias para imóveis de outras categorias;
  • revenda da unidade: o desistente do contrato pode conceder os direitos e deveres do acordo de financiamento para outra pessoa;
  • tempo de arrependimento: consumidores que comprarem imóveis fora da sede da imobiliária, tem um prazo de 7 dias para desistir da compra após a assinatura, sem precisar pagar qualquer multa. 

Penas previstas na legislação 

De acordo com a nova lei, a empresa pode atrasar a entrega do imóvel em até 180 dias. Após isso, o comprador tem a opção de cancelar o contrato e receber os valores pagos de volta, com multas e correções. 

Por outro lado, caso o comprador desista da aquisição antes desse prazo, é aplicada uma taxa de 25% para empreendimentos em nome da empresa. Para imóveis fora do patrimônio da construtora ou incorporadora, essa multa sobe para 50%.

Quanto tempo demora um processo de distrato?

Segundo a nova legislação, os valores devem ser devolvidos em um prazo de 60 dias após o pedido de distrato. 

Quem faz o distrato?

Um distrato imobiliário deve ser redigido por um advogado especialista em Direito Imobiliário. Assim, o consumidor ou a empresa podem se esquivar de golpes e práticas abusivas, além de pedir indenização por danos morais, se a situação pedir.

Como fazer o distrato de um imóvel

É importante saber o que não pode faltar em um distrato imobiliário. Esse documento deve ser redigido de acordo com as regras de compra e venda. Nesse sentido, é essencial que o consumidor esteja a par das normas. 

Para os distratos imobiliários de propriedades compradas após a vigência da Lei do Distrato, devem respeitar as novas determinações legais. Afinal, a desistência da compra exige o pagamento de multas e restituição de valores. 

Assim, é necessário considerar uma série de fatores, como as comissões de corretagem, impostos, valores de condomínio e taxa de ocupação. Por isso, o comprador deve prestar atenção e verificar os valores recebidos. 

Algumas empresas mal intencionadas, oferecem quantias abaixo do recomendado, deixando o comprador no prejuízo. Elas costumam alegar que precisaram cortar despesas com corretagem e outros gastos citados acima. 

Entretanto, esses riscos são inerentes à atividade empresarial. Então, a incorporadora ou construtora não pode repassá-los ao consumidor. 

Afinal, é obrigatório fazer distrato imobiliário?

Homem assinando um contrato, simbolizando as obrigações de um distrato imobiliário

Da mesma forma que é obrigatório a elaboração do contrato de compra e venda, para fins jurídicos, é igualmente necessário a criação de um distrato no caso de cancelamento do mesmo contrato. 

Mesmo que seja possível fazer um distrato verbalmente, não é recomendado, pois essa prática pode gerar prejuízos e insegurança jurídica para os envolvidos no acordo. 

Então, é indispensável que haja um documento comprovando o distrato, com detalhes sobre os motivos do cancelamento do contrato de venda, valores devolvidos e outros aspectos. 

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Conclusão

Neste artigo, você aprendeu sobre o que é um distrato imobiliário, como funciona, o que diz a legislação e como redigir o documento. Caso o comprador desista de adquirir um imóvel passados os 7 dias da assinatura do contrato, deverá pagar uma multa de até 50%. 

Caso a falha tenha partido da empresa — atraso na entrega da propriedade — o comprador poderá solicitar o desastre sem precisar pagar qualquer multa, além de receber os valores pagos com as devidas correções. 

Para evitar situações como esta, é importante fechar negócio com imobiliárias de credibilidade no mercado, como a Widesys!

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