Renegociação de aluguel: saiba tudo!

Saiba que para locadores e locatários, um dos momentos mais difíceis é a renegociação de aluguel. Ou seja, o período de utilizar um índice para reajustar o valor do contrato de locação. Isso é mais difícil ainda tendo em vista o cenário de crise do mundo inteiro.

Com a escalada da inflação e da taxa de juros, o índice usado para reajuste dos contratos de aluguel disparou. Se usado como índice de correção, com certeza será um sufoco para os inquilinos, que também passam por problemas financeiros.

Veja com esse artigo, o que é a renegociação de aluguel, bem como os seus aspectos legais e os índices usados para correção de valores. Além disso, entenda qual o papel da imobiliária em todo esse processo.

O que é a renegociação de aluguel?

A Lei n. 8.245/1991, conhecida como a Lei do Inquilinato, trata da locação dos imóveis urbanos. Nesse sentido, admite a renegociação de aluguel desde que resulte de um acordo entre as partes. Por isso, é possível renegociar o valor acertado no contrato de locação.

Em geral, os contratos de aluguel tem uma data definida para o reajuste dos valores. Além de definir o índice a ser usado como base de cálculo da correção dos valores. 

Contudo, em cenários de crise econômica e instabilidade política, os índices de reajuste acabam ficando muito altos. E, por isso, muitos inquilinos procuram pela imobiliária ou o dono para uma renegociação do reajuste. 

Nesse sentido, cabe à imobiliária participar do processo com o locador e locatário para intermediar um acordo. Assim como orientar sobre os índices de mercado e as práticas mais adotadas nesse tipo de situação.

É importante salientar que é um direito do inquilino a renegociação de aluguel, sendo exercido no momento do reajuste do aluguel, previsto no contrato de locação. 

A renegociação de aluguel justificada pelo Código Civil

O Código Civil, em seus artigos 478, 479 e 480, trata da onerosidade excessiva da seguinte forma:

“Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar eqüitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva”.

Assim, fica fácil perceber que a renegociação de aluguel é uma prática legal, tendo a imobiliária para mediar um acordo, visando assegurar o interesse de ambas as partes.

Índices usados para reajuste de contratos de aluguel

Já é uma prática do mercado de imóveis, que o reajuste do contrato de aluguel tenha por base o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Este índice é calculado pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas (FGV).

Para o cálculo deste indicador são consideradas as variações de preços de bens e serviços. Além das variações nos preços de matérias-primas da produção agrícola, industrial e construção civil. Nesse sentido, é um dos indicadores que acompanha a inflação do país. 

Porém, ocorreu uma forte alta do IGP-M, tendo em vista uma série de fatores, tais como: a crise causada pela pandemia, a alta da inflação e das taxas de juros, a sobrevalorização do dólar e das commodities. Com essa alta, o índice para reajuste do aluguel ficou muito elevado, piorando a situação financeira de todos.

Um outro índice alternativo está sendo proposto por um projeto de lei na Câmara dos Deputados. De fato, propõe que o reajuste de aluguel para 2022, dos imóveis residenciais e comerciais, fique limitado ao Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).

É interessante comentar que o Banco Central usa este índice para analisar a inflação e fixar as metas anuais, sendo que em 2021 o IPCA teve uma alta de 10,25%. Já o IGP-M subiu 24,86%, mais do que o IPCA.

Uma outra opção para o reajuste dos aluguéis, é o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR),  criado pela FGV. Sem dúvida, é uma opção para locatários e locadores acertarem o valor do reajuste do aluguel.

Isso porque é o mais próximo para medir as variações dos preços de aluguéis no mercado de imóveis. No final de 2021, o índice estava em torno de -0,61%.

Como fazer uma renegociação de reajuste do aluguel 

Para a renegociação de aluguel eficiente, é preciso entender como funciona e quais são as suas etapas. Assim, veja um passo a passo a seguir:

1.º – Faça uma pesquisa de mercado 

O primeiro passo é entender a situação econômica do país, tendo em vista o contexto de crise causada pela pandemia. Isso porque o desemprego aumentou e endividamento acelerou. Como resultado, os valores dos aluguéis também dispararam.  

Além disso, é preciso analisar como o mercado lida com a oferta e procura de imóveis para aluguel, bem como os índices mais usados no momento.

2.º – Monte um bom argumento e faça contato com o dono ou a imobiliária

Para uma boa renegociação, é preciso ter clareza dos motivos que justificam uma redução do valor do aluguel. Sem dúvida, é preciso focar nos fatores ligados com a sua situação financeira pessoal. 

Isso sem falar que da mesma forma que afeta o locatário um reajuste elevado, também afeta o locador. Visto que este ficará com o imóvel vazio, tendo de arcar com as suas despesas.

Um detalhe importante é fazer o contato com o locador ou a imobiliária de forma escrita, entregue em mãos, ou por e-mail. De fato, é preciso para dar um caráter legal para a renegociação de aluguel. 

3.º – Apresente uma proposta de um valor menor ou extensão do contrato ou ainda substituir o índice

Uma forma eficiente para começar uma renegociação de aluguel, está em apresentar propostas com soluções que interesse a ambas as partes. Sem dúvida, evita que a negociação perca o sentido e gaste horas, sem ser produtiva.

Por isso, deve constar da proposta um valor menor de aluguel, uma forma de extensão do contrato e um índice para substituir o que consta no contrato.

4.º – Se for necessário, entre com uma ação judicial

Depois de toda a renegociação de aluguel, ainda pode não ser possível um acordo que favoreça ambas as partes. Assim, a única saída é buscar uma solução via ação judicial. 

Com esse artigo, esclarecemos os principais pontos de uma renegociação de aluguel, bem como qual deve ser a atuação da imobiliária para mediar um acordo. 

Para uma negociação assertiva do valor do aluguel é preciso de duas coisas: disposição para ceder e ver o ponto de vista da outra parte.

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