Desde janeiro de 2022, o índice IVAR é o novo indexador dedicado para o reajuste de aluguéis. Com o intuito de mensurar a variação dos preços tem como base as seguintes capitais: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
O Índice de Variação de Aluguéis Residenciais, ou seja, índice Ivar, foi desenvolvido pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE), da Fundação Getúlio Vargas (FGV). Sem dúvida, tem por objetivo preencher uma lacuna nas estatísticas nacionais do setor.
Entenda com esse artigo como esse índice é constituído, bem como a sua forma de cálculo e vantagens para o mercado de imóveis. Além disso, como ocorrerá a sua aplicação nos contratos de locação de aluguéis residenciais.
O que é e para que serve o índice IVAR?
De acordo com a Fundação Getúlio Vargas (FGV), o índice IVAR foi criado para medir a evolução mensal dos valores de aluguéis residenciais. Nesse sentido, tem por base os dados coletados pelo Instituto Brasileiro de Economia (IBRE).
Cabe ao IBRE, coletar as informações dos contratos de locação junto às administradoras de imóveis, sem identificação das partes. Além disso, os dados dos contratos são de quatro das principais capitais brasileiras: São Paulo, Rio de Janeiro, Porto Alegre e Belo Horizonte.
Por certo, que o IVAR é uma alternativa mais adequada para os reajustes de aluguéis no país por levar em conta os valores de transação. Ou seja, a sua base de cálculo é a partir dos contratos de locação que estão em vigor, novos ou renegociados, com reajustes anuais.
É importante esclarecer também que a proposta para o índice IVAR é incluir, de forma gradual, outras cidades em seu cálculo. Pois, isso tornará a coleta de dados mais completa e indicadora da realidade do setor no país.
Conforme uma avaliação de Paulo Pichetti, pesquisador do IBRE, da FGV, o IVAR é
“do ponto de vista conceitual, mais apropriado do que o IGP-M para ser usado nos contratos. O IGP-M vem sendo usado há décadas nos reajustes de contratos, mas ele não foi criado para isso, ele foi criado para medir preços no atacado, de material de construção, preços ao consumidor. O aluguel foi sendo reajustado para cima nestes últimos anos porque subiu o preço de soja, minério de ferro e gasolina, o que não faz sentido do ponto de vista econômico”.
Entenda o cálculo desse novo indexador
Conforme a explicação da FGV, para calcular este novo indexador foi feita uma pesquisa coletando os preços de contratos novos, reajustados e renegociados. Sem dúvida, o objetivo foi calcular o valor mais aproximado da realidade dos preços de mercado.
Além disso, desenvolveram uma análise estimada do valor desse indicador desde 2018, com o objetivo de construir uma série histórica para avaliar a sua variação. Desse modo, perceberam que o IVAR chegou ao final de 2021 com -0,61%, indicando que os inquilinos conseguiram negociações com valores abaixo dos IGP-M.
Com base nesses resultados, a FGV concluiu que os contratos de locação não absorveram a alta do IGP-M e do IPCA. Portanto, cabe criar um indicador para refletir a realidade do setor de imóveis.
Por isso, o índice IVAR foi criado e usa os dados de contratos obtidos com agentes do setor de imóveis, que intermediam as operações de locação. Assim, para o cálculo desse indexador utiliza-se as seguintes variáveis:
- Valor dos aluguéis;
- Características dos imóveis alugados;
- Efeitos das variações do mercado.
A atualização de valores, para um mesmo imóvel, ocorre conforme as datas previamente definidas nos contratos para reajustes ou por negociação das partes. Sem dúvida, é interessante que os valores correspondem ao que foi pago pelo locatário, refletindo a evolução dos preços de mercado dos contratos.
Diferença entre o IVAR e o IGP-M
Saiba que é muito importante entender a diferença entre o índice IVAR e o IGP-M. Nesse sentido, o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), que também é calculado pelo IBRE, da FGV, é um indexador amplo. Sendo que sofre influência das variações do dólar e dos preços das commodities no mercado internacional.
Por isso, a variação acumulada do IGP-M, nos últimos anos, indica uma grande aceleração por ser um índice calculado com base ampla. Pois, considera para os cálculos os seguintes fatores:
- Diversos setores da economia, bens e serviços;
- Matérias-primas da produção industrial, agrícola e da construção civil.
Dessa forma, o IGP-M constitui-se pelas seguintes médias ponderadas:
- Inflação ao Produtor (IPA);
- Inflação ao consumidor (IPC);
- Da inflação da construção civil (INCC).
Além disso, a FGV esclarece que a alta do IGP-M está associada com a alta da inflação, medida pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), em 2021. Com isso, fica fácil perceber que a maior vantagem do índice IVAR é ser um indexador específico para a medição da variação dos aluguéis residenciais.
Variação do índice IVAR em relação aos índices tradicionais
Conforme a FGV, a metodologia usada para calcular o índice IVAR gera uma diferença para os índices tradicionais. Isso porque o valor do aluguel residencial medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE) variou 6,98% no acumulado de 12 meses.
Já o Índice de Preços ao Consumidor Semanal, calculado pela FGV, teve um aumento de 4,45% no mesmo período, com base em dezembro de 2021. Além disso, a variação do índice IVAR no acumulado de 12 meses reflete as oscilações do setor. Veja a seguir:
Segundo Paulo Pichetti, pesquisador do IBRE, da FGV, com base nas capitais escolhidas constatou-se que a diferença regional é menor. Ou seja, a diferença regional é menor do que a diferença IVAR para os outros indexadores.
Desse modo, o professor observa que a variação de aluguel em Curitiba, por exemplo, vai estar mais próxima da variação IVAR do que do IPCA. Além disso, explicou que os fundamentos do setor que afetam os preços dos aluguéis são:
- Taxa de juros;
- Volume de crédito;
- Renda disponível;
- Volume de emprego.
Como adequar os seus contratos de locação para o IVAR
De acordo com a Lei do Inquilinato, a lei n. 8.245, de 18 de outubro de 1991, as partes contratantes possuem liberdade para definir os índices de reajustes. Sendo que a adoção do índice IVAR deve ser feita para os novos contratos de locação.
Isso porque os contratos em vigor, usando os índices tradicionais, só podem ser alterados em caso de acordo entre as partes. Ou ainda a partir de ações revisionais devido a onerosidade excessiva.
Além disso, o uso efetivo desse novo indexador depende da aceitação do mercado de imóveis. Assim como de uma negociação entre as partes contratantes. Com certeza, a menor taxa calculada é um estímulo para a sua aceitação.
Tendo em vista o índice IVAR, é interessante que as empresas do setor analisem os seus contratos de locação de imóveis. Sem dúvida, vale a pena verificar as disposições contratuais ligadas aos reajustes de contratos.
É muito interessante também adotar uma solução disponível no mercado de softwares, que permite a automatização de todo o processo envolvendo os contratos. Ou seja, desde o contrato impresso até a geração e o envio de boletos aos inquilinos e repasse aos donos.
Sem dúvida, é uma grande vantagem ter a administração dos contratos de locação e os controles de aluguéis de forma online. Visto que gera maior transparência para o processo e aumenta a produtividade do negócio.
Com certeza, utilizar os recursos tecnológicos para otimizar as atividades da sua imobiliária gera maior lucratividade, além de contar com soluções tecnológicas de última geração.
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