Um corretor de imóveis bem sucedido precisa entender o que é um índice imobiliário, além de acompanhar os principais indicadores do setor, a fim de nortear as decisões de seus clientes.
Esses índices apontam o momento ideal para alugar ou comprar determinado imóvel, bem como se as oportunidades estão favoráveis para o cliente.
São eles que possibilitam a criação de projeções futuras, permitindo que o consumidor saiba quanto pagará em uma negociação, sem surpresas desagradáveis.
Então, saber como os índices imobiliários do mercado funcionam, dão ao corretor uma noção mais ampla do cenário, analisando fatores e possíveis impactos nas negociações.
Continue acompanhando o artigo a seguir para aprender mais sobre o assunto e sua importância!
O que é índice imobiliário, tipos e exemplos?
Um índice imobiliário — ou IMOB — trata-se de um índice voltado para o setor imobiliário, no qual visa indicar o desempenho médio dos maiores ativos do segmento.
Na prática, esse índice aponta o retorno total, isto é, os ganhos completos gerados por uma aplicação específica.
Isso o torna bastante valioso para investidores e pesquisadores do ramo, já que eles tomam suas decisões de investimentos baseados em seus resultados.
O IMOB se baseia nas principais companhias do setor imobiliário citadas na B3. Ele funciona como um tipo de carteira hipotética, composta por diversos ativos do mesmo segmento.
Dessa forma, qualquer ativo listado é avaliado como parte de uma carteira que trabalha somente com atividades imobiliárias e da construção civil — ramos vinculados. Porém, existem alguns critérios para integrar uma carteira IMOB:
- não estar em recuperação extrajudicial ou judicial;
- manter presença em 95% dos pregões desde o início da negociação;
- não ter qualquer intervenção;
- não ser um penny stock — ser negociado por mais de R$1;
- não atuar em regime especial de administração temporária;
- não se enquadrar em situação especial de listagem.
Também é importante destacar que há um limite de 20% para a participação de ativos no índice. Isso engloba sua inclusão e reavaliações executadas periodicamente.
Caso o limite seja ultrapassado, é necessário que o indicador distribua os ativos extras para manter a carteira equilibrada.
Os ativos ainda podem ser excluídos da carteira IMOB caso deixem de cumprir qualquer um dos critérios elencados. Veja a seguir quais são os principais índices do mercado imobiliário.
IGP-M
O IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado) é um grande indicador da economia brasileira, aplicado no setor imobiliário.
Seu percentual é determinado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), partindo de inúmeras variáveis, como matérias-primas agrícolas e produtos consumíveis para o público em geral.
O cálculo do IGP-M é aplicado nos contratos de financiamento imobiliário, de propriedades já construídas. Também é aplicado em locações, nos reajustes anuais, considerando o acúmulo dos últimos 12 meses.
Outro índice que vale a pena mencionar é o IGP-DI (Índice Geral de Preços e Disponibilidade Interna). Calculado mensalmente pela FGV, representa a inflação oficial no Brasil.
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INCC-M
Outro indicador é o Índice Nacional de Custos da Construção do Mercado. Também calculado pela FGV, possui a única função de monitorar os valores dos imóveis, já que indica o custo de construção das habitações.
Para chegar no valor total do INCC-M, coleta-se informações de 7 capitais brasileiras — São Paulo, Rio de Janeiro, Salvador, Belo Horizonte, Recife, Brasília e Porto Alegre —, considerando custo de equipamentos, mão de obra e materiais de um período específico.
CUB/m²
No caso do Custo Unitário da Construção Civil, trata-se de um índice voltado para atualizar os contratos de imóveis ainda em construção. Ele também serve para indicar o custo médio dos materiais e de mão de obra.
Esse índice pode variar conforme o estado, pois seus valores são nacionais. Vale destacar que as propriedades já construídas não se encaixam nesse índice.
Mais características sobre o índice imobiliário IMOB
Como estamos falando de um índice imobiliário, os interessados no setor sempre consideram o desempenho do IMOB na B3 antes de realizar uma ação.
Afinal, ele apresenta informações valiosas ao investidor, que ajudam no processo de decisão.
Com isso, ao analisar comportamentos dos ativos presentes, são gerados gráficos relacionados às movimentações do período.
Essa medição é feita mensalmente ou anualmente. Sendo assim, é possível verificar como determinado ativo se comportou ao longo de 12 meses, por exemplo, antes de investir nele.
Outro ponto importante é que esse índice tem o objetivo de mostrar mais do que apenas variações nos preços.
Seu intuito é indicar como os valores distribuídos pelas empresas da carteira estão funcionando. Esse é um dado que afeta diretamente os resultados.
Composição do IMOB
Considerando os critérios de composição da carteira IMOB — citados mais acima —, estão algumas das maiores empresas do setor imobiliário e de construção do mercado brasileiro. Então, em proporções diferentes, estão as seguintes companhias:
- Aliansce Sonae (ALSO3);
- BR Malls (BRML3);
- BR Properties (BRPR3);
- Cyrela Realty (CYRE3);
- Direcional (DIRR3);
- Even (EVEN3);
- Eztec (EZTC3);
- Gafisa (GFSA3);
- Helbor (HBOR3);
- Iguatemi (IGTA3);
- JHSF (JHSF3);
- Log (LOGG3);
- MRV (MRVE3);
- Multiplan (MULT3);
- Tecnisa (TCSA3);
- Tenda (TEND3);
- Trisul (TRIS3).
Como aplicar no IMOB
Há alguns anos, a principal forma de investir no IMOB e, consequentemente, no setor de imóveis e construção, era por meio do ETF listado na B3, que replicava a carteira IMOB e o usava como benchmark: o MOBI11.
Entretanto, esse ETF foi encerrado e não está mais disponível para negociação. Portanto, não existe mais um ativo que utilize o IMOB como base.
Dessa forma, o único modo de se investir em um índice imobiliário atualmente é por meio das empresas que fazem parte da carteira IMOB.
O que é IGMI-R?
O Índice Geral do Mercado Imobiliário Residencial surgiu em 2011, desenvolvido pela ABECIP (Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança), em parceria com o IBRE (Instituto Brasileiro de Economia) e a FGV.
Sua criação se deu em razão da necessidade de um índice mais confiável para os valores do mercado imobiliário residencial. Ele é calculado a partir dos laudos de imóveis financiados pelos bancos.
Com isso, o índice utiliza metodologias de especialistas para chegar aos valores mais próximos possíveis da realidade, em uma transação.
As informações consideradas são a localização, área privativa, características do entorno, acabamento, estado de conservação, números de cômodos e outros.
Qual o índice do financiamento imobiliário?
Quando falamos sobre financiamento imobiliário, os índices que regulam essa operação são outros. Os principais índices de correção de financiamento imobiliário são o IPCA, TR e Poupança, que você confere mais detalhes abaixo:
- IPCA (Índice de Preços ao Consumidor Amplo): corrigido pela inflação, esse índice acompanha a movimentação da economia e, por isso, é o que mais afeta as mensalidades do financiamento;
- TR (Taxa Referencial): taxa de juros essencial da economia brasileira, bastante usada em investimentos que precisam de correções monetárias, como os financiamentos. Possui taxas atrativas com poucas oscilações;
- Correção da poupança: índice que acompanha a Selic e varia conforme suas oscilações. Enquanto a Selic for igual ou menor que 8,5% a Poupança renderá 70%. Quando essa taxa for ultrapassada, a Poupança permanece fixa em 6,17%.
Bônus: Qual o índice reajuste consórcio imobiliário
Os índices mais utilizados para o reajuste de um consórcio imobiliário são o IPCA — consórcio de carros e motos — e o INCC — imóveis. Confira mais detalhes sobre outros índices usados nas correções das linhas de crédito:
- INCC: administrado pela Fundação Getúlio Vargas;
- IPCA: correspondente à inflação oficial;
- IGP-M: também pertence a FGV;
- CUB: administrado pelo Sindicato da Construção, presente nos consórcios imobiliários;
- INPC: representado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE).
Nos consórcios voltados para a compra de veículos, os administradoras devem seguir as orientações do fabricante. Contudo, alguns consórcios também consideram a tabela FIPE (Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas).
Essa tabela define os valores dos automóveis no Brasil, criando um padrão de compra e venda para motos, carros, ônibus e caminhões.
Índice que corrige os aluguéis: Qual índice que reajusta aluguel?
Historicamente, o principal índice imobiliário que corrige os aluguéis é o IGP-M. Entretanto, sua volatilidade incentivou o mercado a prestar mais atenção no IPCA; a inflação oficial do país.
Em tempos de altas nesses dois índices, surge uma alternativa para o locador e locatário: a negociação direta nos valores de reajuste de aluguel.
Também existem outros indicadores econômicos que podem servir como base para a correção de aluguel, mas são bem menos utilizados.
São eles o INPC e o IPC (Índice de Preços ao Consumidor) — considerando as despesas de uma família, com renda entre 1 e 33 salários mínimos, em uma das 7 principais capitais do Brasil.
Tabela do IGP-M para reajuste de aluguel
Segundo o Índice Geral de Preços do Mercado e a Fundação Getúlio Vargas (FGV), a tabela do IGP-M para a correção de aluguel de 2022 é a seguinte:
- 01/2022 — 1,1779;
- 02/2022 — 1,1692;
- 03/2022 — 1,1612;
- 04/2022 — 1,1477;
- 05/2022 — 1,1465;
- 06/2022 — 1,1071;
- 07/2022 — 1,1070;
- 08/2022 — 1,1007;
- 09/2022 — 1,0859;
- 10/2022 — 1,0825.
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Conclusão
Agora que você já conhece o que é um índice imobiliário, sua importância para o setor, principais tipos e como funciona, não demore para aprofundar seus estudos sobre o assunto.
Conforme indicamos, um corretor de sucesso precisa entendê-lo para orientar as decisões de seus clientes. Para facilitar essa tarefa, conheça a solução para imobiliárias da Widesys!