Você já conhece a modalidade de locação Built to suit? É um método diferente de outros tipos de locação, no qual o imóvel é alugado “sob medida”.
Ele permite que as empresas locadoras de imóveis tenham maior lucro líquido, pois se trata de um contrato a longo prazo no qual o locador realiza melhorias no imóvel de acordo com as preferências do locatário.
Desde o início dos anos 90 houve um crescimento desta forma de contrato no setor imobiliário. Para saber mais detalhes, continue lendo!
O que é Built to suit?
O Built to suit é um método de locação de imóveis pelo qual existe a previsão de construir um imóvel de acordo com as preferências do futuro inquilino.
Dessa forma, o locatário faz uma “encomenda” da construção ou há uma grande reforma no atual imóvel para que seja alugado depois da conclusão da obra. Em geral, visa o longo prazo, cujo contrato costuma durar mais de 10 anos.
Alguns exemplos em que este contrato é aplicado são no caso de espaços industriais, para armazenamento de estoque, áreas de distribuição e fabricação de produtos, para constituir fundo de comércio empresarial, entre outros.
Portanto, as principais características da locação Built to suit são:
- O imóvel é alugado a partir de uma encomenda do locatário.
- O espaço ainda não está disponível no mercado imobiliário. Ou seja, precisará ser construído ou passar por mudanças.
- As especificidades do imóvel devem ser combinadas previamente entre locador e locatário.
- Cabe ao locador a responsabilidade pela construção, que pode delegar a terceiros.
- O objetivo é alugar o imóvel por um prazo estabelecido, por mais de 10 anos.
- Há liberdade contratual para ambas as partes, dentro dos limites legais.
Como funciona?
O Built to suit é uma prática cada vez mais consolidada no mercado de imóveis entre os tipos de locação adotados pelas empresas.
Ele permite que as empresas ofereçam imóveis com o planejamento ideal para demandas específicas.
Do lado do locatário, não é necessário despender capital próprio para a aquisição da propriedade.
Em inglês, o termo quer dizer “construído para servir”. É uma referência aos contratos em que o incorporador atua no investimento de uma construção.
Funciona da seguinte forma. Uma empresa faz a encomenda de certo imóvel com as características especificadas. Depois disso, há um acordo para que a empresa alugue o imóvel por um longo período. Em geral, entre 10 e 20 anos.
Caso o inquilino decida deixar o imóvel durante o contrato, precisará arcar com uma multa que equivale ao valor total dos aluguéis.
Como se estabelece o valor do contrato Built to suit?
O valor do contrato tem também por objetivo permitir o retorno sobre o investimento realizado no imóvel.
Existem diversos elementos que trazem complexidade ao cálculo do Built to suit e têm influência direto sobre o valor.
Por exemplo, a extensão do imóvel ou do terreno, onde está localizado e a própria infraestrutura. Porém, quanto mais tempo o locatário permanecer no imóvel, menor tende a ser o valor do aluguel.
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Jurisprudência no Brasil
O Built to suit foi formalizado por meio da lei 12.744/12, de modo a regularizar esse tipo de contrato no mercado e, além disso, a norma alterou a lei 8.245/91.
Portanto, trata-se de uma regra relativamente recente. Com uma lei específica para o contrato, este modelo se difere de outros contratos em alguns pontos.
Por exemplo, o locador precisa receber o valor que investiu no imóvel acrescido do valor do aluguel.
Embora haja uma lei própria, continuam valendo as demais normas quanto aos princípios econômicos e da boa-fé.
O contrato BTS também é conhecido por “contrato de construção ajustada”.
Pela lei, o locador não pode reaver o imóvel no prazo do contrato. Porém, o locatário pode devolvê-lo, embora haja a exceção do artigo 4º parágrafo 2º, presente no artigo 54-A.
O artigo prevê um critério para pagamento e multa em caso de desistência do locatário, para que o locador tenha ao menos o retorno sobre o valor investido.
Veja o que diz o artigo 54-A:
“Em caso de denúncia antecipada do vínculo locatício pelo locatário, compromete-se este a cumprir a multa convencionada, que não excederá, porém, a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo final da locação”.
Uma dúvida que pode surgir é a seguinte. A locação built to suit está sujeita à ação renovatória?
Sim, pelas previsões legais, o contrato está sujeito a consignação em pagamento, revisional e, também, renovatória da locação.
Vantagens do contrato Built to suit
O contrato Built to suit traz benefícios para ambas as partes. Do lado do locatário, haverá menos custos pelo fato de não ter que arcar com investimentos da construção, gestão e manutenção.
Ele poderá, inclusive, deduzir despesas de aluguel no imposto de renda.
Do lado do locador, existe a garantia de investir no imóvel com um contrato já definido a longo prazo, com retorno sobre o investimento.
Existe, portanto, maior segurança e previsibilidade, pois há possibilidade de cobrar multa em caso de rescisão do contrato por parte do inquilino.
Além disso, como poderá ser mais difícil alugar o imóvel para outro locatário, devido às especificidades do imóvel construído, o contrato de longo prazo é a solução ideal e prevista em lei.
Desse modo, há maior segurança, já que o aluguel será um valor fixo a receber. Acontece também que, ao fim do contrato, o locador decida comprar o imóvel com desconto dos aluguéis já quitados.
É o caso, por exemplo, de indústrias que utilizam maquinários e necessitam de piso reforçado, instalação elétrica personalizada, entre outras situações. Aliás, este método de contrato é bastante utilizado em empresas de médio e grande porte.
Vale lembrar que, para o locatário, há inúmeras vantagens. A principal delas é poder ocupar uma instalação de acordo com suas necessidades específicas, sem que necessite comprar imediatamente um imóvel para que ele atenda às peculiaridades do empreendimento.
Além disso, na locação Built to suit os custos podem ser deduzidos, além do IR, na CSLL e no PIS e Cofins.
Você já conhecia essa modalidade de contrato?
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